홈택스 온라인으로 양도세를 직접 신고하다

아파트를 팔았다. 살 때와는 달리, 팔았을 때는 양도세를 납부해야 한다.

 

 

부동산 사무실에서 양도세 납부를 위해 세무사를 소개시켜 줄까? 하고 내게 물어보았다. 예전 같았으면 세무사에 납부 의뢰를 했을 것이다. 하지만 이번에는 내가 직접 해 보고 싶었다.

• 세무사 수수료도 아낄 수 있고 (대략 10~15만원 정도 하지 않을까?),
• 아파트 매매의 양도세 계산은 상대적으로 간단한 편이고,
• 아파트 보유 기간 동안 따로 공사를 한 적이 없어서, 낼 서류도 별로 없고,
• 무엇보다도, 몇 달 전에 홈택스에서 부가세 환급 신청을 했었는데, 생각보다 간단해서 자신감이 생겼다.

양도세 신고 및 납부는 다음 단계로 진행된다.

1. 양도세 신고

2. 필요 서류 제출

3. 개인지방소득세 신고

4. 양도세 및 개인지방소득세 납부

 

1, 2번은 홈택스에서 온라인으로 직접 할 수 있다. 3번은 위택스에서 온라인으로 직접 할 수 있다. (홈택스에서 버튼 하나 누르면 됨.) 이 글에서는 내가 직접 홈택스에서 온라인으로 한 1, 2 과정을 기록한다.

 

아파트는 나와 와이프가 1/2씩 공동 명의로 되어 있었다. 공동명의인 경우에는 모든 금액을 절반씩 입력하면 된다. 대신에 내 것, 와이프 것을 각각 두 번 신고해야 한다.

 

양도세

먼저 양도세에 대해 좀 더 알아보자. 

 

양도세 납부 기한

양도세는 양도가 발생한 달 + 2달의 마지막 날까지 내야 한다. 즉, 7월 20일에 잔금을 받았다면 9월 30일이 납부 기한이다. 

 

양도세 계산 방법

양도세는 내가 아파트를 사고 팔아서 본 이익에 세금을 내는 것이다. 따라서, 기본적으로 다음 공식을 따른다.

(1) 양도가액 - (2) 취득가액 - (3) 필요경비 = (4) 양도차익
(4) 양도차익 - (5) 장기소유특별공제 = (6) 양도소득금액
(6) 양도소득금액 - (7) 양도소득기본공제 = (8) 양도소득과세표준
(8) 양도소득과세표준 * (9) 세율 = (10) 산출세액
(10) 산출세액 - (11) 세액공제/감면세액 = (12) 자진 납부할 세액

 

뭔가 엄청 복잡해 보이지만, (4)에서 (12)까지는 전산에서 자동으로 계산된다. 내가 해야 할 일은 (1) 양도가액, (2) 취득가액, (3) 필요경비이다. 양도가액은 내가 판 금액, 취득가액은 내가 산 금액으로, 둘 다 이미 국토부에 신고가 되어 있는 값이다. 따라서, 신경 써야 할 것은 (3) 필요경비 하나뿐이다. 생각보다 별 거 없쥬~~?

 

양도세 신고 시 준비서류

필요경비는 아파트를 사거나 팔거나 유지하는데 소요된 경비로, 다음과 같은 것이 있다.

• 취득세 (등록세)
• 법무사 비용
• 취득 시 중개수수료
• 양도 시 중개수수료
• 등기 비용 (인지, 증지, 채권)
• 발코니 확장, 보일러 교체, 새시 교체 등 큰 공사 비용

위 비용에 대한 영수증을 홈택스에 첨부파일로 첨부해야 한다. 어려운 것은 아니고, 핸드폰 카메라로 찍어 올리면 된다.

 

필요 경비 영수증 외에 준비해야 하는 서류는

• 매수 계약서, (분양받았을 때는 분양계약서나 분양대금 완납증명서, 옵션 계약서나 옵션 대금 완납증명서)
• 매도 계약서

이것도 마찬가지로 핸드폰 카메라로 찍어서 홈택스에 첨부파일로 올리면 된다.

 

홈택스에서 양도세 신고하기

이제, 홈택스에서 양도세를 신고해보자.

https://www.hometax.go.kr/ 홈택스 페이지에 접속하고, 로그인을 한다.

국세청 홈택스

 

아래 그림처럼 "신고/납부"를 누르고 "양도소득세"를 누른다.

 

신고 방법에는 "간편신고"와 "일반신고"가 있다. 두 방법이 크게 다르지 않으므로, 여기에서는 "일반신고"를 눌러 들어간다.

 

 

1. 양도인 입력 (내 정보)

먼저, 양도인(나)의 기본정보를 입력한다. 양도 연월을 입력하면 신고인의 정보가 저절로 입력된다. 나는 전화번호와 이메일 주소를 추가로 입력했다. 양도한 달의 다다음달 10일 이후에는, "신고대상 부동산 확인하기"를 눌러서 등기부등본에 등록된 부동산 자료를 불러올 수 있다고 한다. 하지만, 지금 내가 글을 쓰는 시점은 잔금을 치른 다음 달이라서, 아직 신고대상 부동산이 등기부등본에 입력되기 전이다. 그래서 신고대상 부동산은 내가 직접 입력할 것이다. 기본 정보가 제대로 입력된 것을 확인하고, 다음으로 이동한다.

 

2. 양수인 입력

다음으로, 양수인(산 사람)의 기본정보를 입력한다. 양수인의 주민등록번호를 입력하고 "확인"을 누른다. 지분을 입력한다. 산 사람이 공동명의가 아니라면 1/1을 입력하면 된다. "등록하기"를 누르면 화면 위의 양수인 목록에 양수인이 등록된다. 아래 화면처럼 양수인 목록에 양수인이 뜬 것을 확인한 후, "저장 후 다음 이동"을 누른다. 

 

3. 양도소득금액명세서

다음으로, 양도소득금액명세서를 입력한다.

 

위와 같이, 양도 자산을 입력한다. 양도물건종류는 아파트의 경우 "일반주택"으로 입력한다.

 

내가 판 아파트는 수원에 있고, 거래일 당시 수원은 조정대상지역에 해당했다. 그리고, 1가구 2주택에 해당했다. 그래서, 세율구분은 "조정대상지역 내 1세대2주택"을 선택했다.

 

다음으로, 자산소재지 및 면적을 입력한다. "주소검색"을 누르고 도로명 주소를 입력하여 아파트를 선택하고 동/호수를 입력한다. 토지와 건물의 면적을 입력한다. 면적 정보는 계약서에 적혀 있을 것이다. 양도지분을 분수로 입력한다. 나는 와이프와 공동명의였으므로, 1/2를 입력했다. 자산 정보는, 아래 화면의 (9) 양도가액 옆에 있는 "국토부 실거래가 조회"를 눌러도 알 수 있다.

 

그리고, 양도일자와 취득일자를 입력한다. 증여/경매/상속 등 특수한 경우가 아니므로, 양도목적과 취득목적은 "소유권이전" 그대로 두었다.

 

다음으로, 양도가액을 입력한다. "국토부 실거래가 조회"를 누르면, 내가 판 아파트 거래 정보를 국토부로부터 조회해 볼 수 있다. 덤으로, 이 정보가 위에서 입력한 자산의 주소/면적/지분 정보와 동일한지도 확인해 볼 수 있다. 

 

실거래가 조회에서 나온 금액을 (9) 양도가액에 입력한다. 이 때 중요한 것은, 공동명의인 경우에는 숫자를 지분만큼 나누어 입력해야 한다는 것이다. 예를 들어, 판 아파트가 1/2씩 부부 공동 명의로 한 것이었다면, 1억원에 팔았으면 5000만원을 입력하는 것이다. 

 

3.5 취득가액 및 필요경비 입력

다음으로 취득가액을 입력한다. 위 화면에서 "취득가액 및 필요경비 입력"을 누르면 아래와 같은 화면이 나온다. 여기가 제일 복잡한 곳이다. 차근차근 가 보자.  

구분코드 (위 화면 맨 위에 있는 -choose-)를 눌러서 항목을 선택하고, 지급금액을 입력하고, "등록하기"를 누르면 그 아래 목록에 추가가 되는 절차이다. 주요 경비에 대한 구분코드에는 아래와 같은 종류가 있다.

* 매입가액

* 취득세

* 등록세

* 기타부대비용-법무사 비용

* 기타부대비용-취득중개수수료

* 기타부대비용-기타

* 양도시 중개수수료 등 직접지출비용

그 외에, 집수리등 기타 경비에 대한 입력을 할 수도 있다.

 

취득세, 등록세는 인터넷으로 조회하여 금액을 알 수 있는 옵션이 제공된다. 그 외에는 직접 금액 숫자를 입력해야 한다. 이번에도 공동명의인 경우에는 숫자를 지분만큼 나누어 입력해야 한다. 예를 들어, 매입가액이 1억원이고, 1/2씩 부부 공동 명의로 한 것이라면, 5000만원을 입력하는 것이다. 취득세/등록세/기타부대비용 모두 마찬가지로 1/2 금액을 입력해야 한다.

 

나의 경우에는 주요 경비에서 매입가액, 취득세, 법무사 비용, 취득중개수수료, 양도중개수수료를 입력했다. 공동명의라서, 모든 금액의 절반을 계산해서 입력해야 했다.

• 취득세를 인터넷으로 검색하여 자동입력하니까, 취득세 + 지방교육세를 합한 금액이 자동입력 되었다. 자동입력된 금액의 절반을 다시 입력했다.
• 법무사 비용은 법무사에 낸 총액에서 취득세와 지방교육세를 뺀 나머지 금액의 절반을 입력했다.
• 취득/양도 중개수수료도 각각 절반을 입력했다. 2017년 취득할 당시에는 중개 수수료 영수증을 받아놓지 않았었다. 하지만 그 부동산 사무실이 계속 운영중이었으므로, 나중에 찾아가서 영수증 재발행을 부탁하여 영수증을 다시 받았다. 
• 아파트 보유기간동안 특별히 집수리 한 것이 없으므로, 기타 부대비용은 입력할 것이 없었다. 

항목과 금액을 입력하면, 맨 아래 화면에서 취득가액, 필요경비가 자동으로 합산되어 나온다. 입력을 마친 후, "저장하기"를 눌러서 나온다. 위 화면에서 자동으로 계산된 금액이 (10)취득가액과 (12) 기타 필요경비에 들어가 있음을 확인할 수 있다. 

 

나는 여기에서 (14) 장기보유특별공제를 "장특공제"로 입력했다. 아파트 보유기간이 4년 4개월이라서 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 모두 입력한 후, "등록(추가)하기"를 누르면, 맨 위의 화면에 양도소득신고항목이 추가된다.

 

이제, "저장 후 다음이동"을 눌러서 다음 화면으로 넘어간다.

 

한 해에 처음 양도소득세를 등록하는 경우에는 양도소득금액에서 2,500,000만원을 공제해 준다. 나는 올 해 처음 (사실 난생 처음) 등록하는 것이므로, (7) 양도소득기본공제 항목에 2,500,000만원을 입력했다. 그리고, 홈택스에서 전자신고를 했으므로, (14) 전자신고세액공제에도 20,000원을 입력했다. (17)번에 최종으로 납부할 금액이 나온다.

 

"등록하기"를 누르고, "저장 후 다음이동"을 누르면, 최종 확인 화면이 나온다. 여기까지 오면 신고서 작성을 완료한 것이다.

 

화면의 위쪽으로 가서, "Step 2. 신고내역"을 눌러보자. 아래와 같이 신고 내역이 뜨는지 확인한다.

증빙서류 제출

신고서는 다 작성했고, 이제 증빙서류를 제출하자. 증빙서류는 매매 계약서와 필요경비 관련 영수증이다.

• 매매 계약서 (취득/양도)
• 법무사 비용 영수증
• 부동산 수수료 영수증
• 집수리 영수증, 기타 등등

요새는 핸드폰 카메라가 좋아져서, 핸드폰으로 찍은 사진을 올려도 된다. 이미지 파일을 올리면 자동으로 pdf로 변환되어 업로드된다.

 

맨 처음에 했던 것처럼 홈택스 홈페이지에서 "신고/납부"를 누르고 "양도소득세"를 누른다. 아래 화면이 나오면 "증빙서류 제출"을 누른다.

 

아래 화면이 나오면, 세목과 주민등록번호를 입력하고 "조회하기"를 누른다.

신고서의 "첨부하기"를 누른다. 그 다음 화면에서 첨부 서류(또는 사진)을 선택하여 업로드하면 된다.

 

개인지방소득세 신고

여기서 끝이 아니다. 양도소득세의 10%를 지방소득세로 따로 또 신고해야 한다. 기계적인 절차이므로 한꺼번에 되면 좋겠지만, 양도소득세는 국세이고 소득세는 지방세라서 서로 관할 부처가 다르다.

여기서 잠깐, 홈택스? 위택스? 뭐가 다를까? 홈택스는 국세. 위택스는 지방세. 서울의 지방세는 서울시ETAX.

원래 지방소득세는 위택스에서 하는 것인데, 홈택스에서 버튼 하나만 누르면 위택스에서 쉽게 신고할 수 있다. 그나마 조금은 편리하긴 하다. 

 

양도소득세 화면의 "Step 2. 신고내역"으로 가서, 위에서 신고한 양도소득세신고서를 검색한다. 위 화면에서 빨간색 네모 "납부서 보기"를 누른다.

 

위와 같이, 납부서 목록이 나온다. 맨 오른쪽의 "지방소득세"에 있는 아이콘을 누르면 위택스에서 지방소득세를 신고할 수 있는 화면으로 이동한다. 대부분의 항목은 이미 입력이 되어 있고, 핸드폰번호와 환급받을 계좌번호 정도만 입력하고 신고할 수 있다. 

 

이 글에서는 위택스에 대한 내용은 설명하지 않는다.

 

양도소득세와 지방소득세 납부

여기까지 왔으면 세금 신고는 모두 끝난 것이다. 이제 실제로 돈을 낼 차례. 세금 납부는 홈택스와 위택스에서 각각 가능하다. 또는 전자납부번호를 이용하여 은행에서 납부할 수도 있다.

 

공동명의

아파트를 부부 공동명의로 하면 두 부분에서 양도세를 아낄 수 있다.

(1) 1인당 한 해에 2,500,000까지 받을 수 있는 양도소득기본공제를 부부 두 명이 각각 받을 수 있다.

(2) 실거래가의 절반을 내 몫으로 신고한다. 따라서, 과세표준 금액이 절반으로 떨어진다. 그래서 세율이 낮은 구간으로 적용된다.

공동명의로 한 덕분에 이번 경우에는 총 1~2백 만원 정도 절약이 된 것 같다.