상가 분양 마무리 - 분양 잔금, 임대 잔금, 소유권 이전 등기

안과 검진과 자동차 점검 등을 하려고 하루 휴가를 냈던 날이었다. 하려던 일을 모두 끝내고 아파트 주차장에 차를 대고 있는데 전화벨이 울렸다. 상가 시행사에서 온 전화였다. 상가 임차인이 잔금을 치르고 열쇠를 받고 싶어 한다는 것이다. 내일쯤 시간이 괜찮겠냐고 한다. 마침 휴가를 낸 날이었으므로, 오늘 당장 하자고 약속을 잡았다.

 

상가 건물의 사용승인은 며칠 전에 났다. 하지만 내가 분양 잔금을 치르지는 않은 상태였다.

 

원래 상가 분양의 마무리는 (1) 내가 분양 잔금을 치르고, (2) 등기/세금납부를 하고, (3) 임차인으로부터 임대 잔금을 받고 열쇠를 건네주는 것이다. 그런데, 임차인이 인테리어 공사를 빨리 진행하고 싶어 했다. 여러 호실을 사용하기 때문에 동시에 공사를 진행하려고 하는 것이었다. 임차인 입장에서는 만약 내가 분양 잔금을 치르지 않는 경우에 대한 위험 부담을 지게 된다. 하지만 내 입장에서는 순서만 바뀌는 것일 뿐, 위험 부담은 없다. 따라서 임차인의 요청을 받아들이지 않을 이유가 없었다.

 

임대 잔금을 받다

집에서 임대차 계약서 원본과 도장을 챙겼다. 버스를 타고 시행사 컨테이너 사무실로 갔다. 조금 기다리니 임차인이 도착했다. 지난번 계약을 할 때는 두 명이었는데 이번에는 한 명만 왔다. 대신에 다른 사람의 도장을 가지고 왔다. 내 입장에서는 상관없다. 계약자의 신분증은 지난번에 이미 봤고, 난 돈을 받는 입장이니까.

 

계약 당시에는 건물의 사용승인이 나기 전이었고, 사용승인이 난 이후에 잔금을 치르기로 구두로 합의를 했었다. 그래서 계약서에 명기했던 잔금 날짜는 이미 한참 지나 있었다. 계약서의 잔금 날짜를 오늘로 수정하고 모두의 도장을 찍었다. 그 외에도 사소한 오류 몇 개를 고치고 도장을 찍었다. 임차인이 임대 잔금을 내 통장으로 보냈고, 입금된 것을 확인했다. 이것으로 임차인이 할 일은 끝.

 

잔금을 받았으니 상가 열쇠를 임차인에게 줘야 한다. 그런데, 상가 열쇠가 나한테 없는데??? 시행사 직원에서, 상가 관리실에 가서 관리보증금을 납부하면 열쇠를 준다고 귀띔을 해 주었다. 아... 절차가 그런건가? 마침 시행사 직원도 상가에 가야한다고 해서, 같이 상가 건물로 갔다. 가까운 거리라 걸어서 이동했다.

 

상가 관리실은 지하 1층에 있었다. 호수를 말해주니 계좌번호를 주었다. 관리보증금은 50만 원 정도 되었다. 계좌번호로 입금하고 열쇠를 받았다. 열쇠를 받은 김에, 우리 호실에 올라가 보았다. 인테리어가 하나도 되어 있지 않아서 생각보다 넓은 느낌이었다. 창이 ㄱ자로 뚫려서 전망도 좋았다. 1층으로 내려가 열쇠를 시행사 직원에게 주었다. 이것으로 내가 오늘 할 일도 끝.

 

분양 잔금을 치르다

내게 남은 일은 분양 잔금을 치르고 등기를 하는 것이다. 분양 잔금의 금액과 대략적인 시기는 처음부터 알고 있었으므로 돈은 미리 준비하고 있었다. 오늘 당장 송금하려고 했는데, 액수가 커서 인터넷 뱅킹으로는 한 번에 보낼 수 없었다. 그래서 다음날 은행에 직접 방문해서 송금했다. 송금을 하고 시행사에 전화를 하니까 등기를 진행할 법무사 사무실을 소개해 주었다. 그리고 며칠 후, 국세청으로부터 세금계산서 메일이 왔다. 

 

소유권 이전 등기

내가 분양받은 호실의 현재 소유자는 시행사이다. 아니, 신탁사던가? 하여간, 나는 아니다. 내가 잔금을 치르면 비로소 소유주가 나로 바뀌는 것이며, 그것을 소유권 이전 등기라고 한다. 셀프로 하는 사람도 있던데, 나는 경험이 많지 않으므로 법무사에게 맡기기로 했다. 시행사에서 소개한 법무사를 통하면 법무사 수수료를 반값 할인해 준다는 말에 혹해서 두말없이 결정했다. 

 

법무사 사무실과 통화하여 사무실 방문 약속을 잡았다. 9시에 문 열자마자 방문하여 일처리를 하면 가까스로 회사에 늦지 않게 출근할 수 있을 것 같아서 따로 휴가를 내지는 않았다. 필요한 준비물은 신분증, 도장, 계약서 원본, 주소지 변경이 포함된 주민등록초본이었다. 

 

약속 당일, 9시에 맞춰 법무사 사무실에 도착했다. 준비물을 법무사 직원에게 주었다. 직원이 금액을 송금하라며 영수증과 계좌번호를 주었다. 그런데, 나는 깜짝 놀라고야 말았다. 등기 수수료 몇십만원 정도만 주면 될 줄 알았었는데, 금액이 거의 분양가의 5%에 가까운 액수였다. 이렇게 큰 금액 이리라고는 전혀 예상치 못했었다.

 

엄청난 금액의 이유는 각종 공과금 때문이었다. 그 중에서도 특히 4.6%에 달하는 세금이 가장 컸다.

 

법적으로 내야 하는 돈이니까 내는게 맞긴 한데, 예상치 못했던 금액이라 놀랐다. 사실 그걸 예상치 못한 것은 전적으로 내 책임이었다. 당연히 내가 예상하고 있어야 하는 금액이었다. 그저 경험이 부족해서 놓치고 있었을 뿐. 여기저기 통장에 흩어져 있던 돈을 모은 끝에 가까스로 금액을 맞추어 송금할 수 있었다. 여유 돈이 있었길래 망정이지 하마터면 큰 일 날 뻔했다.

 

2주일 뒤에 등기권리증과 함께, 법무사 비용 영수증이 집으로 배달되었다.

• 법무사 기본 수수료: 220,000원
• 보수액의 부가가치세: 22,000원
• 취득세: 상가 분양 금액에서 건물의 부가가치세를 제외한 금액의 4%
• 교육세: 상가 분양 금액에서 건물의 부가가치세를 제외한 금액의 0.4%
• 농어촌특별세: 상가 분양 금액에서 건물의 부가가치세를 제외한 금액의 0.2%
• 신탁말소: 14,000원
• 인지대: 150,000원
• 등기신청수수료: 13,000원
• 주택채권액: 338,240원
• 제비용 및 대행료: 120,000원

주택채권액이 왜 338,240원 인지는 잘 모르겠다. https://easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=1952 를 보고 추정하건대, 시가표준액의 1.4%로 산정된 것이 아닐까 한다. 법무사에서 알아서 잘 계산을 했겠지만...

 

법무사 보수액의 부가가치세는 나중에 환급을 받을 수 있다. 법무사에서 이 영수증의 세금계산서를 국세청에 이미 등록했을 것이므로 홈택스에서 확인할 수 있다. 

 

부가세 환급

분양 잔금을 내고 나서 며칠 후에 국세청으로부터 전자세금계산서가 메일로 왔다. 세금계산서로 부가세 환급 신청을 할 수 있다. 그런데, 세금계산서를 받은 다음 달 12일 쯤부터 할 수 있다. 다음달 18일에 홈택스에 접속해서 부가세 환급 신청을 했다. 이전에 만들어 둔 블로그 글을 참고해서 쉽게 신청할 수 있었다.

https://lo9life.tistory.com/34

홈택스 온라인으로 상가 분양 부가세 조기 환급 신청하기

 

상가 계약금이나 중도금을 냈을 때와는 달리, 이번에는 잔금에 대한 부가세 뿐 아니라 법무사 비용에 대한 부가세도 같이 환급 받을 수 있다. 법무사 비용의 세금계산서는 이미 홈택스에 등록이 되어 있었다. 법무사 비용은 22만원이었고 그에 대한 부가세는 2만2천원이었다. 그래서 환급 신청을 할 때 법무사 비용의 부가세인 2만2천원도 같이 신청했다. 보통의 경우 환급금은 신청한 다음 달 초에 입금되는데, 이번에는 신청한 달 말일에 입금되었다.

 

이것으로 상가를 분양받는 모든 작업이 완료되었다. 

 

상가 관련 시리즈

1. 상가 분양을 결심하다

2. 부가세 조기 환급

3. 홈택스 온라인으로 상가 분양 부가세 조기 환급 신청하기

4. 상가 임대차 계약을 하다

5. 상가 분양 마무리 - 분양 잔금, 임대 잔금, 소유권 이전 등기 (현재 글)