상가 임대료 세금계산서 발행, 전자세금용 공인인증서

분양 받은 상가를 3월에 임대 계약을 맺었다. (그 때는 별로 신경을 안썼었지만) 계약 사항에 처음 2개월 동안은 임대료를 받지 않기로 했었다. 8월에 20일치 임대료가 통장에 들어왔다. 9월, 10월에도 각각 한달치 임대료가 들어왔다. 

 

10월 중순, 임차인에게서 문자가 왔다. 기 납부한 임대료에 대한 세금계산서를 발행해 달라며, 자기의 사업자 등록증과 이메일 주소를 보내왔다. 

 

임대 소득이 발생하면 그에 대한 세금을 내야 한다는 것은 알고 있었다. 그래서 임차인으로부터 10% 부가세를 더한 금액을 월세로 받는 것도 알고 있었다. 대략 6개월에 한 번씩 세금을 내야 하는 것도 알고 있었다. 그런데 나더러 세금계산서를 발행하라는 것은 처음 듣는 말이었다. 

 

 

세금계산서라... 내 인생에서 세금계산서를 언제 본 적이 있더라??? 생각을 해 보니, 물건을 사면, 특히 회사대 회사로 물건을 사면 물건을 판매한 곳에서 세금계산서를 주었던 것이 기억났다. 내가 임대료를 받았으니 그에 대한 세금계산서를 발행하는 것이 이치에 맞아 보였다.

 

인터넷을 찾아보니, 원칙은 이렇다고 한다.

• 월세 납부 여부와 관계 없이 세금계산서를 발행하는 것이 원칙.
• 하지만 월세 미납시에는 퇴거시 보증금에서 미납 월세를 차감하고 일시에 세금계산서를 발행하는 것이 일반적.
• 발생월 (즉, 월세를 납부하기로 되어 있는 날)부터 그 다음 달 10일까지 발행
• 만약 기간이 지나면 1% 가산세가 추가됨

음... 나는 8, 9월치 월세에 대해서는 1% 가산세를 더 내야 할 것 같다. 미리 알아두었으면 발생하지 않을 불필요한 비용이다. 또 하나의 수업료를 냈다고 생각해야겠다.

 

세금계산서를 발행하는 방법을 알아보니, 홈택스에서 간단하게 발행할 수 있다고 한다. 그런데, 반드시 "세금계산서용 공동인증서"가 있어야 한다고 한다. 일반 공동인증서로는 안된단다. 

 

세금계산서용 공동인증서는 은행 홈페이지에서 발급받을 수 있는데, 기업고객이어야 한다고 한다. 즉, 개인고객은 안된단다. 기업고객이 되려면 은행에 사업자등록증을 내야 한다고 한다.

 

기업용 통장을 만들기 위한 준비물: 내 사업자등록증, 내 신분증

 

다음 날, 국민은행에 방문하여 번호표를 뽑았다. 30분을 기다리니 내 차례가 왔다. 세금계산서용 공동인증서를 얻기 위해 사업자등록증을 등록하고 싶다고 했더니, 기업용 통장과 인터넷 뱅킹용 ID를 만들어야 한다고 했다. 그래서 만들었다. 요즘은 대포통장을 방지하기 위해서, 처음에는 이체 한도가 30만원으로 제한되고, 3건 이상의 거래실적이 있으면 이체한도를 풀 수 있다고 했다. 

 

사업자용 인터넷 뱅킹은 반드시 OTP를 사용해야 한다고 했다. 기존에 받은 OTP가 있다고 했더니, 그건 사용할 수 없고 새로 발급받아야 한단다. 그래서 새 OTP를 받았다. OTP 발급 수수료 10000원을 냈다. 

 

은행에서 할 일은 이것으로 끝이었다. 세금계산서용 공동인증서는 국민은행 홈페이지의 기업뱅킹으로 들어가서 발급받는다. 방법은 아래 페이지에 절차가 잘 설명이 되어 있다.

 

https://itmanual.net/%ec%a0%84%ec%9e%90%ec%84%b8%ea%b8%88%ec%9a%a9-%ea%b3%b5%eb%8f%99%ec%9d%b8%ec%a6%9d%ec%84%9c-%ec%9d%80%ed%96%89-%ec%9d%b8%ed%84%b0%eb%84%b7%eb%b1%85%ed%82%b9-%eb%b0%9c%ea%b8%89-%eb%b0%a9%eb%b2%95/

전자세금용 공동인증서 은행 인터넷뱅킹 발급 방법 및 사용처 - IT 매뉴얼

 

공인인증서에 대해서 알아두어야 할 주의사항은 다음과 같다.

• 한번 발급할 때마다 4400원씩 수수료가 들어간다.
• 수수료는 기업용 통장에서 빠져나간다. 즉, 기업용 통장에 잔액이 없으면 발급이 안된다는 것이다.
• 유효기간이 1년이라서 1년에 한번씩 재발급을 받아야 한다. 즉, 매년 4400원 수수료가 들어간다.

또 중요한 것이 있다. 발급할 때마다 4400원 수수료가 들어가므로, 사업자통장에 4400원 이상 잔액이 있어야 만들 수 있다. 잔액이 없다면 5000원이라도 돈을 입금하자. 공동인증서에 종류 중에서 반드시 "전자세금용 인증서"를 만들어야 한다. 아무 인증서만 만들면 홈택스에 로그인은 가능하지만, 전자세금계산서를 발행할 수 없다.

 

전자세금용 인증서를 만들어야 한다.

 

그리고, 일정 기간동안 거래가 없으면 막힌다고 들었는데, 정확히 어떻게 되는 것인지는 잘 이해가 되지 않았다. 주기적으로 로그인만 하면 되는 것인지, 이체 실적이 있어야 하는 것인지... 이런 것도 차차 알게 되겠지...

 

하여간에, 드디어 전자세금용 공인인증서를 만들었다. 

 

이제 홈택스에서 세금계산서를 발행할 차례. 방법은 아래 사이트에 잘 설명이 되어 있다.

https://itmanual.net/%ED%99%88%ED%83%9D%EC%8A%A4-%EC%A0%84%EC%9E%90%EC%84%B8%EA%B8%88%EA%B3%84%EC%82%B0%EC%84%9C-%EB%B0%9C%ED%96%89-%EB%B0%A9%EB%B2%95-%EC%83%81%EA%B0%80-%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94/

홈택스 전자세금계산서 발행 방법 : 상가, 오피스텔 임대 예시 - IT 매뉴얼

 

전자세금계산서를 발행하기 위한 준비물:
* 임차인의 사업자등록증 (사업자등록번호와 기타 정보를 얻기 위함이며, 실제 사업자등록증이 있을 필요는 없다)
* 임차인의 이메일 주소

 

설명을 참고해서 8, 9, 10월 세 건의 전자세금계산서를 발행했다. 발행한 세금계산서는 내 이메일과 임차인의 이메일로 각각 전송되었다. 처음 해 보는 일이라서 전자세금계산서를 늦게 보내드려 죄송하다는 문자를 임차인에게 보냈다. 임차인은 괜찮다는 답장을 보내 주었다.

 

세금계산서 발행 자체는 어렵지 않은 일이었다. 하지만 전자세금용 공인인증서를 따로 발급받는 일이 귀찮은 일이었다. 진짜 기업을 운영하는 사람에게는 별 일 아니겠지만. 30만원 이체 한도는 구체적으로 어떻게 해야 풀어지는지? 장기간 거래가 없어서 통장이 정지되는 것을 막으려면 어떻게 해야 하는지? 거래 실적을 위해, 개인통장으로 받던 임대료를 기업통장으로 받도록 바꿔야 하는지? 그럴려면 임차인을 만나 계약서를 수정해야 하는데... 이게 맞는 방법인지??? 등등 별 별 잡 의문이 떠오른다.

 

이런 것도 차차 배워 나가겠지...