상가 분양을 결심하다

부동산의 스펙트럼을 넓히고 싶었다. 그래서 몇 달 동안 오피스텔, 상가 등을 알아보고 다녔다. 최근 수원 지역에서는 인계동에 파비오 더 씨타, 망포역에 포레스퀘어, 수원역 한양아이클래스퍼스트, 가온팰리스 등 분양중인 대형 상가나 오피스텔이 몇 개 있었다. 포레스퀘어는 분양 신청을 했다가 추첨에서 떨어졌다. 파비오 더 씨타는 상담을 받으며, 어디가 좋을까 층, 호수를 고르고 있었다. 둘 다 좋은 지역인데, 추첨을 하는 것이 변수였다.

 

와이프가 여기는 어떻겠냐며 매교역 근처를 가리킨다. 빌라촌이었던 매교역 주위는 현재 1만 2천 세대 규모의 아파트 재개발 공사가 진행중이다. 재개발 공사가 시작되기 전에 딱지를 살까 말까 고민하다 안산 것을 후회하는 곳이기도 하다. 새 아파트가 들어서면 분명히 새 상가가 필요할 것이다. 그런데, 주변 건물은 모두 오래된 것 들 뿐이다. 그리고, 근처에 큰 학원 병원이 없다. 이런 곳에 새 상가를 분양한다고 한다. 소위 말하는 항아리 상권이다. 분명 입주하려는 학원/병원이 많을 것이다.

 

분양 상담

7월 어느날, 토요일. 일단, 인터넷 블로그에 나온 전화번호로 전화를 걸었다. 분양 사무실 위치를 물어보고 방문 약속을 잡고 나니, 어떻게 알고 전화했냐고 물어본다. 인터넷 블로그를 보았다고 사실대로 대답했다.

 

약속한 시간에 분양 사무실에 도착했다. 빨간색 콘테이너. 포레스퀘어나 파비오 더 씨타는 사무실 빌려서 하던데… 비교되네. 통화는 블로그 쓴 사람과 했지만, 그 사람은 얼굴도 못봤다. 분양 사무실 직원은 내가 올 것을 미리 알고 있었다. 블로그 쓴 사람은 연결까지만 하고 끝나나보다. 내 덕분에 돈 좀 받았을 것이다.

 

상담 시작. 내가 직접 장사를 할 것은 아니고 세를 주려고 한다고 말했다. 세 들어올 사람을 시행사에서 직접 알선해 주겠다고 한다. 예상하는 월세는 5.5% 정도. 호오...괜찮긴 한데, 말대로 잘 될까? 제일 중요한 분양 가격을 물어보니, 1, 2층은 택도 없이 무리고, 3층 16평짜리나 8, 9층 24평대가 그나마 사정권이다. 사정권인 물건이 있는 것을 확인했으니, 적극적으로 설명을 듣고 질문을 했다. 

 

이미 반 정도 분양이 끝난 상태라고 한다. 1층에는 약국이 계약 완료되었고, 스타벅스 이야기도 살짝 비친다. 말대로만 된다면 스세권이네? 중간 층에는 병원, 높은 층에는 여러 학원이 들어올 예정이란다.

 

상가 위치는 좋아보였다. 학교 바로 앞에 있고, 나름 대로변 코너 건물. 주변에 수천세대 새 아파트가 지어지고 있다. 새 아파트를 제외하면 유일한 새 건물이라는 것도 장점. 가격은? 음… 좀 센 편… 고민되네...

 

집에 와서 와이프에게 이야기를 하니, 묻지도 따지지도 않고 찬성. 사실 와이프는 몇 달 전부터 상가 노래를 부르고 있었으니, 추첨을 안한다는 사실 하나만으로도 좋다고 했다. 계약금 20%는 예금 적금 비상금까지 다 깨면 마련할 수 있을 것 같고. 중도금은 대출 받고. 잔금은… 모르겠다… 나중에 어떻게 되겠지, 뭐. 최악의 경우 또 대출을 받던가...

 

그런데 이 분양, 믿을 수 있는 건가? 수억원이 걸린 문제인데, 덜컥 계약을 할 수는 없지 않은가? 아파트 분양은 브랜드 믿고 하는거고, 포레스퀘어나 파비오 더 씨타는 이름만 들어도 아는 유명한 시공사가 껴 있고. 그런데, 여기는? 부동산 사기 같은 것은 아닌가?

 

시행사, 시공사, 신탁사

인터넷을 찾아보니, 분양 관련 회사는 시행사, 시공사, 신탁사가 있다고 한다. 시행사는 공사를 책임지고 주도하는 회사. 시공사는 실제로 공사를 하는 회사. 신탁사는 자금과 공사 진행 과정을 관리. 가장 중요한 것은 시행사라고 한다.

 

분양 사무실에 물어봐서, 시행사, 시공사, 신탁사를 알아냈다. 아까 상담한 사람은 시행사 직원이었다. 신탁사는 교보자산신탁. “교보”는 많이 들어본 이름이네. 그런데, 시행사, 시공사는 한 번도 들어본 적이 없는 곳이다. 구글에서도 별로 나오는 것이 없다. 이거 괜찮은 거야??? 이 때부터 그 회사들에 대해 폭풍 검색에 들어갔다.

 

시행사는 구글 검색을 해도 별로 나오는 것이 없었다. 시행사는 수원에 빌라, 상가 등, 지금까지 서너 곳에 건물을 지은 적이 있는 것 같다. 시공사는 같은 이름의 회사가 우리나라에 4개가 있네. 이쪽 업계에 문외한인 나에게는 모두 듣보잡 회사처럼 보인다. 아.. 멘붕…

 

구글로 알아보는 것은 안되겠다. 돈을 좀 써야겠다. 그래봐야 몇 만원 정도지만… 기업분석 사이트 두 세곳에서 시행사, 시공사에 대한 정보를 샀다. 사이트에서 카드로 결제하면 pdf 파일로 다운받을 수 있다. 내용을 읽어보니, 모르는 용어와 숫자들 뿐이다. 그래서 믿을만한 회사란거야, 뭐야? 다행히 맨 끝에 신용 등급이 나온다. 그런데, 둘 다 하위권… 이 바닥 회사들이 원래 이런 건가, 작은 회사라서 이런 건가, 2차 멘붕...

 

등기부 등본 열람

아까 직원 말이, 자기들이 상가 땅을 샀다고 했지. 조금만 더 알아보자. 등기부등본을 열람했다. 직원 말은 사실이었다. 시행사가 작년에 100억원 정도에 토지를 샀고, 소유주가 시행사에서 신탁회사로 바뀐 이력을 확인했다. 2007년에 24억이던 토지는 2016년에 50억, 2019년에 100억원에 거래되었다. 와... 땅 주인은 앉아서 3년만에 50억 벌었네.

 

토지 명의가 신탁사임을 확인하니 조금은 안심이 되었다. 이것이 안전한 분양을 보장할 수는 없겠지만, 시행사가 부도가 나더라도 최소한 토지는 건질 수 있지 않을까?

 

와이프와 상의해 봐도, 둘 다 이런 쪽에는 문외한이라 걱정만 앞설 뿐 결론은 나지 않았다. 하지만 상가가 너무 갖고 싶어. 여기는 자리도 좋은 것 같애. 무식하면 용감하다고, 일단 가 보자.

 

가계약

다음 날, 분양 사무실을 다시 방문했다. 솔직하게 이야기했다. “시행사 시공사 둘 다 첨보는 회사다. 제대로 분양이 될 것이라고 어떻게 믿을 수 있겠나?” 옆 책상에 앉아계시던 분이 대화에 동참했다. 아마도 시행사 직원인 듯 했다. 새마을금고와 자금 계약한 문서라며 5cm 두께 서류철을 내밀면서 확인해 보라고 한다. ‘혹시 이것이 말로만 듣던 프로젝트 파이낸싱 관련 서류인가?’ 

 

자기들(시행사)가 지금까지 했던 사업을 말해주었다. XX동 병원 건물, OO동 빌라 등등. 내가 인터넷에서 검색한 것과 일치했다. 최악의 경우 시행사가 부도가 나더라도 신탁사에서 사업을 계속 이어 나갈 수 있다고 한다. 내가 돈을 입금하는 계좌도 시행사 계좌가 아닌 신탁사 계좌였다. 또 하나의 안심 포인트.

 

자기네들이 세입자도 알선해 준다고 한다. 이미 많은 호실에 학원, 병원, 약국 등이 확정되어 있었다. ‘그럼 내 자리에 들어올 업체는 내가 고를 수 없는건가?’ 물어보니, 알선된 세입자와는 내 동의가 있어야 계약을 할 것이란다.

 

이 상가에 꽂혀 있던 나와 와이프는 이미 층 호수를 고르고 있었다. 11층 건물. 3층과 9층에 적당한 자리가 있었다. 둘 다 가격은 비슷. 3층은 9층의 절반 넓이. 직원의 권유에 따라 3층으로 결정했다.

 

계약금은 분양 금액의 20%라고 한다. 10% 아니고? OTP 카드를 안가지고 왔으므로, 집에 가서 1000만원을 가계약금으로 입금하기로 했다. 나머지 금액은 다음 주에 정식 계약을 하면서 주기로 했다.

 

계약

일주일 뒤, 휴가를 내고 다시 분양사무실을 방문했다. 사장님이 이미 계약서를 준비해 놓았고, 나는 서명만 하면 되었다. 서명 후 핸드폰으로 남은 계약금액을 송금했다. 결심하기까지가 어렵지 계약은 간단. 5분도 안되어 끝났다.

 

앞으로 내야할 금액은 아래 표와 같다. 돈을 어떻게 마련하지? 음... 지르긴 했는데 고민되네.

계약금	계약일	총 분양금액의 20%
1차 중도금	2020.11.01	총 분양금액의 20%
2차 중도금	2021.02.01	총 분양금액의 20%
3차 중도금	2021.07.01	총 분양금액의 10%
4차 중도금	2021.10.01	총 분양금액의 10%
잔금	사용승인일	총 분양금액의 20%

분양 사무실 문을 나서려는데, 사장님이, 사업자 등록을 하면 부가가치세 10%를 환급받을 수 있다고 한다. 애초에 생각했던 분양 금액에서 10%가 빠지는거야? 오오.. 대박!!! 수원세무서에서 등록하면 된다고 한다. 휴가를 낸 김에, 그 날로 사업자 등록까지 해 버렸다.

 

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